TourismusImmobilien

"In dieser Spezialabteilung dreht sich alles um die Hotel- und Gastronomie- Immobilie!"
"Ob sie verkaufen oder kaufen wollen, den realistischen Wert Ihrer Liegenschaft wissen möchten, aufgrund eines Insolvenz-falles der geeignete Führungskader fehlt, sie ein professionelles Interimsmanagement zur Verbesserung der Ertragssituation und somit zur Steigerung des Ertragswertes installieren oder auf unser Coaching-Service zugreifen wollen..."

Unser Tätigkeitsbereich

  • Vermittlung touristischer Liegenschaften (Hotels, Gastro-Unternehmen, Liegenschaften)
  • Partnersuche im Bereich Mergers & Acquisitions
  • Erstellung von Objektdokumentationen und Unternehmensbewertungen
  • Beratung und Betreuung bei der Verwertung
  • Unterstützung bei Gesellschaftsgründungen und Betriebsbeteiligungen
  • Betreuung bei der Verpachtung von Betrieben
  • Suche und Auswahl von Betreibergesellschaften für touristische Projekte
  • Temporäre Betriebsführung von Hotels im Rahmen des Sanierungsmanagements
  • Coaching zur Erreichung maximaler Betriebsergebnisse und damit Erhöhung des Ertragswertes

Die Eigenheiten von touristischen Immobilien

Mag. Wolfgang Jungwirth

Tourismusberater und konzesionierter Immobilienhändler

+43 664 2869887

 "Der touristische Immobilienmarkt ist wieder leicht in Bewegung gekommen. Auf der einen Seite fehlen bei guten Unternehmen oftmals passionierte, tourismus-besessene Nachfolger um den elterlich aufgebauten Betrieb zu übernehmen und weiterzuführen, auf der anderen Seite drücken eine schwache Eigenkapital-ausstattung und die schlagend werdenden Unternehmensbeurteilungen nach Basel II auf die Zinssituation und respektive auf das Gemüt der Unternehmer. Situationen die meist in einem Sanierungszenario und/oder Verkauf der Liegenschaft enden."
Wolfgang Jungwirth

Hotelbetriebe gelten als Sonderimmobilien, deren Wert nicht im ver- und umbauten Raum, sondern vielmehr in der Unternehmenskultur, dem Standort, dem Konzept und natürlich in den erzielten und zukünftig erzielbaren Ertragswerten liegt.

Die Bewertung der Hotel-Immobilie ist daher mehr als nur eine technische Angelegenheit. Die in der Schublade vorhandenen Schätzgutachten (Substanzwerte) der Versicherungen, der Baumeister und Banken oder Auflistungen der Bau- und Investitionskosten nützen meist wenig um den tatsächlichen Marktwert und erzielbaren Verkaufspreis der Immobilie festzustellen. Hierfür ist die Kenntnis der Tourismusbranche, der Ertragsstärke, Markterfahrung, Kenntnis der rechtlichen Situation und eine entsprechende Datenbank notwendig.

Dieser Wert ist für einen normalen Immobilienmakler nur äusserst schwer abschätzbar, eine Veräußerung des Unternehmens durch die Eigentümer selbst – ein äußerst schwieriges Unterfangen, da zu viele Emotionen im Spiel, eine direkt kommunizierte Verkaufsabsicht Mitarbeiter vergrault, Gäste fernbleiben lässt und die Ertragslage und somit die potentielle Verkaufschancen zu einem attraktiven Wert stetig sinkt.

Die Verwertung einer Hotelimmobilie

gehört geplant und professionell durchgeführt. Schnellverkäufe sind meist Notverkäufe – ein niedriger Verkaufserlös die Folge – oftmals können die noch ausstehenden Kreditverbindlichkeiten nur knapp oder gar nicht bedient werden, die Einkommenssteuer aus dem Immobilienverkauf nicht bezahlt werden – das Lebenswerk aus harter Arbeit somit oftmals nicht ausreichend vergebührt oder sogar vernichtet!
Kaufinteressenten kommen oftmals aus anderen Regionen – Kennen die Ertragskraft der Region zu wenig, das Einschätzungsvermögen für die Stärke des Unternehmens/der Region, fehlt - Fehlkäufe sind die Folge.

Der Käufer einer Immobilie sollte somit die Sicherheit haben, dass der Vermittler die Branche, den Markt, die Immobilie und das Unternehmen kennt und die ehemalige/ derzeitige/ zukünftige Ertragssituation einschätzen kann.

Der zukünftige Unternehmer sollte sicher gehen, dass er ein Unternehmen erwirbt, mit dem er arbeiten und leben kann – zukünftige Investitionen sollen möglich sein, eine entsprechende Tilgungszeit berechnet werden um etwaige zukünftige Liquiditätsschwächen weitgehend ausschalten zu können.